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Qué es un Avalúo?

Según la Norma sobre Peritos Valuadores que prestan Servicios a las Instituciones del Sistema Financiero, Avalúo “Es la herramienta técnica para realizar una valuación”. En otras palabras, puede decirse que “es el documento que sustenta la determinación del Valor de un bien”.

Valuación:

“Es el proceso de desarrollar una opinión de valor de un bien, en base a un (os) parámetro (s) predeterminado (s), es el producto mismo de la valuación, el informe resultante.

Otras definiciones pueden ser:

“es la cantidad justa y probable expresada en moneda, que se puede obtener sobre un bien, mueble o inmueble, tangible o intangible, en un mercado predominante y a una fecha determinada, mediante un estudio pormenorizado denominado Avalúo”

“Es un dictamen técnico que analiza diversos factores constructivos, arquitectónicos, urbanísticos, de mercados, generación de renta, estado físico y antigüedad, para determinar el valor del bien a una fecha específica”.

Tipos de Avalúos

Existen varios tipos de avalúos, que tienen sus propios procesos y criterios, y la elección depende de los requerimientos específicos del propietario.

Los más usuales:

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Destino, Objeto y Propósito

Destino

Básicamente, es ¿PARA QUIÉN? va dirigido el Informe Final de Avalúo.

Cuando es para fines bancarios, debe quedar claro el “solicitante”, a lo cual la norma indica que: “Se deberá indicar el nombre de la institución financiera que requiere el servicio”.

Objeto

De manera sencilla ¿QUÉ VALOR(ES) VAMOS A ESTIMAR EN NUESTRO AVALÚO?.

La norma dice: “Es el tipo de valor que será concluido (entre otros, valor de mercado, realización, reposición y de capitalización de rentas). Este tipo de valor deberá estar en función de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria y del propósito de avalúo”.

Propósito

En palabras sencillas, debemos estar claros el ¿PARA QUÉ? va a ser utilizado en Informe Final de Avalúo.

La norma lo escribe textualmente: “Es el fin para el cual se solicitó el servicio de avalúo; es decir, el uso que se le dará al reporte del avalúo.

Enfoques de Valoración

Un enfoque es el camino, la ruta o análisis a utilizar para determinar el Valor de un bien.

Los tres enfoques comúnmente aceptados son:

Desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus principales factores diferenciales (homologación).

Proceso técnico necesario para estimar el costo de Reproducción o Reemplazo de un bien similar al que se valúa, afectado por la depreciación atribuible a los factores de Edad y Estado de Conservación observados.

El Enfoque de Costos es el resultado de la suma del Valor Comercial del Terreno más el Valor de Reposición de las Mejoras.

Terreno se deberá valuar como si estuviera baldío, según sus características físicas, de uso y de servicios.

Se estimará el valor de reposición o de reproducción nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus características físicas, calidad y estado de conservación.

Procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por rentas que produce o que es susceptible de producir un inmueble a la fecha del Avalúo durante un largo plazo (mayor a 50 años) de modo constante (a perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalización (porcentaje) aplicable al caso en estudio.